住まいづくりの正しい手順

こんにちは(・ω・)松永建設です!

前回の話では何が問題だったのかわかりましたか?

それは、「選択肢が少ないこと」でしたね!

沢山調べる人でもせいぜい5%程度です。

さらに、情報発信している業者の情報しか入ってこないという問題もあります。

住宅展示場、見学会、広告宣伝、営業マンがいる、ホームページを開設しているなど、そういう業者しか知り得る機会がありません。

実は、情報発信している会社は20%以下ですので、人工100万人だと200社以下になります。

だから残りの800社は、展示場はおろか見学会を開催したことがない...。

また、広告宣伝をしないし営業マンもいない業者です。

でも、情報発信してないところに意外と優秀で信頼のおける業者がいたりします。
そして多くの人はそんな業者に巡り会うこと無く家を建てているんです。

では早速住まいづくりの正しい手順についてお話します。

まず最初は、「安全な予算を知る」です。

お金をいくら用意出来るか計算することです。

その前に皆様に知っておいていただきたいのですが、家を建てることが目的です。

ですが、家を建てることを目的にすると失敗します。

なぜなら新居で、自分と家族が将来にわたって健康で楽しい生活を送ることが願いのはずなのに、立派で綺麗な家は建ったが、切り詰めた生活をしていく中で夫婦喧嘩が起きたり・・・

これでは家を建てた意味がないですよね。

だから一番目は安全な予算を組むことです。

建てる前よりも生活水準が上がることが理想ですね(^O^)

もし、ゆとりのある予算を組むことが出来たら楽しい生活がおくれますよ!

しかし多くの人は限界の予算を組んでいます。

目一杯、借りれるだけ借りて家を建てています。

だから一つでも歯車が狂うと返済が滞ってくるわけですよね。

そうならないために、安全な予算を建てて下さい。

住まいづくりの正しい手順の2番目は自分自身を知ることです。

本当に自分が欲しいものはなにか?

それを知ることです。

情報過多の時代です・・・「なんか感じが良いな~」とか「自分にとって良さそう!」など感情に惑わされることもあると思うので、本当に必要な物を知る方法についてはまた次回お話します。

新築やリフォームなどお考えの方いらっしゃいましたら、ぜひ松永建設までご相談下さい\(^_^)/
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失敗しない住まいづくりの秘訣

こんにちは(・ω・)松永建設です!
今日から「失敗しない住まいづくりの秘訣」というテーマでお話していきたいと思います。

私の意見ですが、物事には手順があります。
手順を無視するとほぼ失敗します。
同じ事が住まいづくりにも言えます。
ですので手順は守らないと後で後悔することになるので読んでいただけたら嬉しいです(*^O^*)

一番多く最もある間違いは、展示場や見学会に見に行くことです。
何も準備せず結論を求めようとする・・・
それが大きな間違いなんです。

なぜそう思うようになったかですが、お客様の経験をお聞きしたからです!
ほとんどの方が同様の手順で住まいづくりを行っていました。
総合展示場に行き、出展しているメーカーを見て回ります。
また、見学会にも出かけていきます。
もちろん、インターネットや住宅雑誌で調べたりもしますが、それがそもそも間違いだったのです。

なぜ間違いかわかりますか?
例えば50社から直接話を聞けば、それで十分調べたつもりになりますが、満足のいく家づくりは出来ないんです(>_<)
家づくりの手順を間違えると上手くいかないんです。

では何が問題なのかですが、もし50社比較検討するとしたらかなり大変だと思います。
しかし家を建てられる業者は人口1000人に対して約1社あります。
では人口100万人だとしたら社比較検討したとしても、1000分の50・・・
そのたったの5%の中から自分にふさわしいと思う住宅会社を選ぶことになるわけです。
だから、残り950社は知らないまま家を建てる事になります。

さらに問題がありますが、続きは次回お話しますね\(^_^)/

新築、リフォーム、土地探しなど、気になることなどございましたらぜひ松永建設までご相談下さい♬
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第十二回 坪単価で知っておくべき5つのポイント

家の価格の高低を判断するための基準として『坪単価』があります。
実際、多くの方から坪単価についてご質問をいただきますし、それをもとに価格の高低を判断されている方も多くいらっしゃるでしょう。
しかし、事実を申し上げるならば、坪単価というものはほぼ当てになりません。ですから、今回はその理由についてお伝えしていきたいと思います。

坪単価は、以下の5つの項目によって大きく異なってきます。つまり今からお話させていただく5つの項目がどのようになっているのかで、安くもなれば高くもなるということなんですよね。では早速具体的にお伝えしていきましょう。

"坪単価に違いを生じさせる1つ目の要因"

『家の形状の違い』です。
坪単価というものは、建てる家の形状に大きく左右されます。
例えば延床面積が同じだったとしても、1階が広く2階が小さい家と、1階と2階が同じ広さの家(総二階の家)では全く坪単価が違ってきますし、ましてや平屋ともなれば坪単価はグンとアップすることになります。

ですから、あなたが建てたいと願う家がどんな家なのかを相手につたえないままで、ただ単に坪単価だけを聞いて判断してしまうと、本当に選ぶべきパートナーを見過ごしてしまうことになりかねないので、その点に注意していただければと思います。

"坪単価に違いを生じさせる2つ目の要因"

『メーターモジュールと尺モジュールの違い』です。
これは、柱が立つ間隔の差のことです。メーターモジュールでは、1m間隔で柱が立ちますが、尺モジュールでは、91㎝間隔で柱が立ちます。
となると、同じ間取りプランを描いたとしても、大きく面積が違ってくることになります。

例えば、縦方向に柱9本、横方向に柱9本となるように総二階の間取りプランを描いたとします。
すると、メーターモジュールの場合は、縦横ともに1m×8区間=8mずつということになり、各階の面積が、それぞれ8m×8m=64㎡ずつということになります。
これに対し、尺モジュールの場合は、縦横ともに91㎝×8区間=7.28mずつということになり、各階の面積が、それぞれ7.28m×7.28m=52.99㎡ずつということになります。

となれば、同じ間取りを描いたとしても、64㎡×2-52.99㎡×2=22.02㎡(6.66坪)も面積に差が出る事になります。もちろん、メーターモジュールの方が面積が広い分、少しだけ尺モジュールよりも総額が割高になるので、その分を考慮した上で価格比較してみたいと思います。

メーターモジュールの家:128㎡(38.72坪)・1800万円
尺モジュールの家:105.98㎡(35.05坪)・1700万円
あくまで参考例ですが、同じ材料を使った時には、おそらくこの程度の差になるのではないでしょうか?

この場合メーターモジュールの方は、1800万円÷38.72坪=46.48万円が坪単価ということになります。そして尺モジュールの方は、1700万円÷32.05坪=53.04万円が坪単価ということになります。
結果、53.04万円-46.48万円=6.56万円もの坪単価の差が、ただモジュールを変えるだけで出てしまうんですよね。

坪単価の安さを前面に打ち出している会社の多くは、メーターモジュールを採用していると思いますが、ただ坪単価が安いだけで、家そのものが安いかどうかは微妙なところなので、惑わされないように充分に注意していただければと思います。
これが2つ目の要因です。

"坪単価に違いを生じさせる3つ目の要因"

『延床面積と総施工面積の違い』です。
延床面積とは家の床面積のことであり、これが図面に記載されている面積です。総施工面積とは、図面に記載している面積に入っていない部分も含めた面積です。具体的には、玄関ポーチ(外玄関)やベランダ、吹抜け、ロフト、小屋根収納、ウットテラス(中庭)といった部分などを含めた面積です。

通常、見積金額の総額を延床面積で割った数字が『坪単価』だと思っている方が多いと思いますが、実は、全ての住宅会社が、この延床面積を基準に坪単価の説明してくれているとは限らず、総施工面積で割った数字で説明してくる会社もあるということを覚えておいてください。

確かに家の工事をする時には、こういった所も全て工事をするわけなので、それなりにコストもかかってきますから、それがおかしいというわけでもないのですが・・・
しかし、延床面積で割るのと総施工面積で割るのとでは、全く坪単価が違ってきますね。例えば、延床面積が30坪、玄関ポーチが1坪、ベランダが2坪、吹抜けが4坪、中庭が3坪あったとしましょう。そうすると総施工面積は40坪ということになります。

家の総額が1800万円だったとしたら、『延床面積』の場合は坪単価60万円なのに対し、『総施工面積』の場合は坪単価45万円ということになり、坪単価の感じ方は全く違ってきますよね。

しかも、これは先程のモジュールの差以上に、坪単価の差が大きく開くことになりますから、この錯覚にも惑わされないように注意していただければと思います。『この会社は安い!』と思って、いざ図面を描いてもらい見積りが出てくると、予想していたよりも遥かに高い見積りが出て来てビックリした・・・なんてことになってしまえば、ただ単に無駄な時間を過ごすことになりかねないですね。

"坪単価に違いを生じさせる4つ目の要因"

『入口価格と出口価格の違い』です。
簡単に申し上げると、一体どこまでの工事費用が見積りの中に含まれているのか?これが住宅会社によって全く違うということです。

家をたてるにあたり、付帯的に必要になってくる工事というものがあります。
例えば、仮設トイレや仮設水道、仮設電気に仮設足場といった仮設工事です。
また、地盤調査費用や、各種保証費用、設計費用・建築確認申請・検査費用もそうですし、家の外部の水道工事(屋外給排水衛生工事)や電気外線の引込工事、照明器具やカーテン、浄水槽工事などもこの付帯工事に含まれます。

表向きの坪単価設定が安い会社や、『本体価格』として家の価格を表示している会社などは、こういった工事を含んでいない場合が多く見受けられます。
実は、付帯工事だけでも平均的に150万円ぐらいはかかりますし、住宅会社によっては200万円以上もの費用を設定している会社もあります。

ですから、こういった費用を見落としたままプランに進んでしまい、見積りの時に、あまりの金額の開きに驚かないようにするためにも、安すぎるなと直感的に感じる住宅会社には注意していただければと思います。
(見積りの税抜き金額を大きな太字で記載し、税込み金額を小さい細字で記載している会社もあり、これだけでも百万円以上価格差があるので、これにも注意してください)

"坪単価に違いを生じさせる5つ目の要因"

『標準工事とオプション工事の違い』です。
前回お伝えしましたが、家の材料は、見た目は全く同じようでもいくつかのグレードが存在しています。例えば、外壁材の1つであるサイディングをとっても、4~5段階ものグレードが存在します。そして、最も高いグレードと最も低いグレードを比較してみた場合、驚くことに100万円以上価格が違ってくることがあります。

また、外壁のみならず、もちろん床材にせよ室内ドアにせよ、サッシにせよ玄関ドアにせよ、キッチンにせよお風呂にせよ、材木にせよ、屋根にせよ全ての材料にグレードが存在するわけなので、これらのグレードを落とすことで、表面的な価格を安く設定出来るというわけです。

ですから、まずはどんな材料を標準的に使っているのか?を建てている家や建てた家を見せてもらいながら説明してもらうことで、プラン作成に入るまでに明確にしておくことをオススメします。
その材料を使うことを前提として、資金計画で導き出した予算の中でプランを描いてもらわないと、後から予算が狂ってしまいますからね。

いかがでしたか?
『家の形状の違い』から始まり、『モジュールの違い』と『延床と総施工の違い』、そして『入口と出口の違い』と『標準とオプションの違い』、この5つの要因によって、坪単価は大きく違ってくることになります。

ということで、結論をいうと『坪単価』や『本体価格』という表示は、全くあてにならないということなので、見かけの安さに騙されないように注意していただければと思います。
家づくりをお考えの方や、新築・リフォームをお考えの方!お気軽に松永建設までご相談下さい( ^o^)ノ
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第十一回 選ぶべきじゃない住宅会社とその理由2

前回は、安すぎる会社や値引きする会社がなぜ危険なのかを職人さんに焦点をあててお伝えしましたが、今回は残りの2つに焦点をあててお伝えしたいと思います。
 
では、安売りや値引きが『建築会社の利益』にどのような影響を与えるかについてからお伝えしますね。

一部例外もあるとは思いますが、驚異的に価格が安い住宅会社のほとんどは、前回もお伝えした職人さんの手間代がものすごく安いことや、そもそも安い材料を使っていることは当然のことながら、何より利益設定が低いという特徴を持っています。

つまり、1軒あたりの利益はものすごく少ないのですが、数をこなす事によって経営を成り立たせている、いわゆる薄利多売ビジネスであるということです。
となると、最も経費がかさむと言われている人件費を削らざるを得なくなり。現場を動かす役割となる現場監督がいなかったり、現場経験が未熟なスタッフが現場を仕切らざるを得なくなってしまいます。そうなれば、気がつけば全く違う家に仕上がってしまっていた・・・という状況を招くかもしれません。

また、アフターメンテナンスが雑だったり、下手をすると、してくれないことだって考えられます。そうなれば、もし調子が悪い部分が出たり、壊れてしまった時に、困った状況に陥ってしまいますよね。

さらに、そんな経営をしていたら、いつ潰れても決しておかしくありませんから、もし潰れてしまった時には、そもそもアフターメンテナンスを頼む相手がいなくなってしまうという状況を招いてしまいます・・・

もちろん、住宅会社は一生懸命仕事をすることは、お伝えするでしょうし、アフターフォローもしっかりとしますと口では言うでしょう・・・
しかし、現実はどうでしょうか?

住宅会社は、あなたに30年以上もの長い期間に渡って『住宅ローン』を組んでいただき、何千万という買い物をしていただくわけです。
ですから、その責任として会社を継続していく責任がありますし、あなたが安心して暮らしていけるようにサポートし続ける義務があります。
そしてそのためには、"適正な利益"が必要にもなってくるわけであり、真っ当な会社であれば、簡単に値引きしたり、安売りしたりは出来ないはずです。

ですから、目先の安さや値引きの誘惑に騙されて、後々困ったことになってしまった・・なんてことにならないように、安売りしたり、安易に値引きするような住宅会社には気を付けていただければと思います。

それでは、最後に3つ目の要素である『家の材料代』についてお伝えします。ここは、今までとすこし違う視点でお伝えさせていただきます。

家で使用する材料は、見た目は同じようなモノでも、いくつかのグレードが存在します。
例えば、外壁材や床材といった目に見える材料もそうですし、断熱材や材木といった目に見えなくなる材料もそうです。
そして、どのグレードを選択するのかによって結構価格は違ってきます。

ですが、それ以上に価格が大きく違ってくる要素となるのが、メーカーさんや取引業者さんからの材料の仕入れ価格です。
この仕入れ価格が安いか高いかは、家づくりの価格に大きな影響を与えます。

例えば、定価で100万円のお風呂があったとします。そして、その仕入れの掛け率がA社とB社で15%違うとします。
すると、15万円という高価な費用が、たった一つの商品だけで違ってくるということになります。
それに加えて、定価で100万円のキッチンの仕入れ価格までも、15%も差があったとしたら・・・
さらに、水回り商品だけじゃなくその他の材料も、この仕入れ価格が全く違っているとしたら・・・

そうです。
同じ商品を使ったとしても大きく価格が違ってくることになりますよね。

もしかしたら、あなたはこの違いを多く建てている会社とそうじゃない会社との違いと感じられたかもしれません。確かに、数の原理は存在しますから、それもあるでしょう。しかし、実際のところは、それだけでもないんですよね。

つまり、建てている数が多いからといって必ずしも仕入れ価格が安いわけでもなければ、建てている数が少ないから必ずしも仕入れ価格が高い訳でもないということなんですよね。

これは、その会社の企業努力によるものですから、一概に言えませんが、"会社対会社"のビジネスも結局は"人対人"なので、メーカーさんや取引業者さんたちから、『この会社のために力になってあげたい』と思っていただけるような熱意があり誠実な会社であるかどうなのか?が仕入れ価格に大きく影響するということなのですね。

とはいえ、多くの住宅会社がチープな建材を使って価格を下げるのではなく、仕入れコストを下げる努力をすることで、良い材料を使いつつ少しでも安く建てられるように努力しているものの、良い家を建てようと思えば手間がかかるわけですし、アフターメンテナンスサービスもしっかりしていかなければいけない訳ですし、そのためには会社を存続させなければいけない訳なのです。
このような背景からやはりそれほど安く建てられるわけではありません。
ということで、住宅会社を選ぶ時は、ただ価格が安いからという理由で選ばないようにきを付けていただければと思います。
良い会社には、良い職人さんたちとサポートしてくれるメーカーさんや取引業者さんたちがついているので、そこを見極めていくことが住宅会社選びでは大切だということを覚えておいてくださいね。

では次回は『坪単価の裏話』についてお伝えしたいと思います。
住宅業界には価格表示に基準がないことから、多くの方が勘違いしやすい事ですし、間違った知識を身につけていただければと思います。
それでは次回もお楽しみに\(^_^)/
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