2022年5月

皆さんこんにちは(･ω･)松永建設です！

「土地を安く買う方法って、あるんですか？」とよく聞かれます。
同じものなら、できるだけ安く買いたい。
女性は特にそうだとおもいます。
私もスーパーでは、できるだけ半額などになるまで待って買います（苦笑）。
なので気持ちはよくわかります。

同じものなら、なるべく安く買いたい。
みんなそうじゃないですか？

建物は値切ると手抜きされる恐れがあるんですが、土地は同じものです。
だから、土地はいくら値切っても良いんです。

安く買わないと損ですよね。

そこで、今日は、同じ土地を安く買う方法を３つご紹介しますね。

まず一つ目。
分譲地で売れ残りを探す方法です。
分譲地と言うのは、売る目的で作られた土地です。
だから、業者は、早く売りたいわけです。
さきほどのスーパーの話ですが、惣菜などはその日のうちに売りきりたい。
そうでないと廃棄処分しなければいけません。
だから夕方になると値引きしてるんですよね？
分譲地も同じで、売れ残りは、ディスカウントされやすいんです。
ただし、売れ残ってる理由を確かめることをお忘れなく。

二つ目は、売り急ぎの土地を探す方法です。
分譲業者と違って、一般の方が土地を売る理由はいろいろです。
いつか売れればいいと言う人もいれば、早く処分したいと言う人もいます。
でも、根本は、一つ目の考え方とおんなじなんです。
ようは、急いで売りたいか？、いつでも良いか？
という違いなんですね。

例えば、
急いで売りたい理由に、相続税の納付があります。
そういう人は、相続した土地をできるだけ早く売りたいと思うんです。
一方、先祖代々の土地だからなるべく手放したくないという人もいます。
最近は、早く売って換金したいっていう人が増えてますね。

それと会社なら倒産、個人なら破産というケースです。
つまり、そういう売り急ぎの土地は、値引き交渉できるということですね。

そこで、勘のいい方ならもうおわかりだと思います。

買いたい土地があるなら、不動産業者に、
「どうして売りに出されてるんですか？」って、聞いてください。
もし、売り急いでるなら、安く買えますね。

それに、この質問にちゃんと答えてくれる業者さんは、良い業者です。
なぜなら、買主さんのことを考えてる業者だから。
ですから、是非、聞いてください。

それから３つ目は、競売物件を探すという方法です。
「競売」って聞くと、問題のある物件と感じるかもしれませんね。
でも、競売物件は裁判所が売主で、入札で行われる正当な取引なんです。
価格ですが、相場の７～８割で購入できます。

ただ、いわゆる破産者が清算手続きをしないので、強制的に売り出されていて、
いさぎ悪い人？がいたりします。
落札しても、退去してくれないんです。
中古住宅などは、中を見ることができません。
そんなわけで、債権債務があまり複雑でない物件を選んでください。
また、専門家に手続きを代行してもらうという方法もあります。

ところで、じつは、不動産を安く買う、究極の秘訣があるんです。

それは、買いたい価格の理由を説明することです。
以外と、説得力があり、効果もあるんですが、あまりこれをやる人がいません。

不動産価格に定価はありません。
売値は、あくまで売主の希望金額なんです。
値段の根拠だって、
「せめてローンを完済できる金額で」とか、「○千万円以下では売りたくない」
など、理由は曖昧なんです。

もちろん、不動産業者から、
「この辺の相場は坪○○万円位なんで、○千万円ぐらいで様子みますか？」
というアドバイスもあるでしょう。
でも、価格を決めてるのは売主です。
そして、先ほどいったように買う側にも問題があります。
新聞広告や情報誌で見た値段を、定価だと思い込んでるんです。
値札がついてたら、その値段で買うのが普通ですからね。
大阪のおばちゃんは違いますが（笑）。

スーパーでは特にそうでしょう。
安くしてとは言えないから、値引きされるまで待ってる。
そういう待ちの姿勢が、業者の都合で契約させられる原因なんです。

ですから、値段は交渉できるということを知ってください。
だって、定価なんかないんですから。
どんどん値切ってください。
海外でお土産を買うときに値切ってますよね？
同じような感覚でいいんです。
気軽な感じで。

もし、値切るのを業者がいやがるようなら、その業者は信頼できません。
業者は買主様の代理ですから、味方のはずです。
業者が売主の代理もかねてたら中立の立場になりますが。

どうして、その価格にして欲しいか。
その理由をしっかり伝えてください。

例えば、総予算が２，５００万円で、建物に１，５００万円必要なので、
土地代は、１，０００万円までなんです。
単に、１，０００万円にして欲しいというより説得力があると思いませんか？
別にどんな理由でもいいでんす。
理由をつけるだけで、承諾してくれる確立が高くなるんです。

買いたい価格の理由を説明するだけで、土地は安く買えるんです。

最後に、オマケで安く買う秘訣をもう一つ。

それは、売主から直接買うことです。
それは、仲介手数料を払う必要がないからです。

業者を通すと仲介手数料として、３パーセント（税別）＋６０，０００円（税別）が必要です。
例えば、土地が１５００万円だと、手数料として５１万円（税別）いるんです。
でも、売主が不動産業者の場合、法律で、請求できないことになっています。
先ほどの例でいえば、５１万円（税別）払わずに済むんです。

ですから、売主が誰かを調べてくださいね。
ではまた次回お話しますのでお楽しみに★ﾐ

皆さんこんにちは(･ω･)松永建設です！

失敗しない土地選びの秘訣ですが、
まず最初に、一戸建てに向く土地と向かない土地について話しますね。

土地を探してる人は、土地だけが欲しいわけじゃなく、土地を買ったらそこに家を建てるので、建物を建てるのに向くかどうかは大切な要素です。

チェックすべき点は、３つあります。

まずは、用途地域です。

実は、家を建てる人はこれを案外見落としてますが、非常に大事なことなんで説明しますね。

用途地域というのは、住居、商業、工業用など土地利用を決めたもので、１２種類あります。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

これらの用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて、建てられる建物の種類や大きさに規制がかかってきます。

結論は、「第一種低層住居専用地域」が、住宅用地としては一番理想です。
下にいくほど、住環境は悪くなります。
ですから、なるべく上の地域のほうが、住むにはいいわけです。

例えば、「第一種低層住居専用地域」
主に２階建て程度の戸建て住宅・アパートが建っている地域です。
この地域では、建物の高さは１０メートルまでと制限されています。
また、お隣の敷地から１メートル以上あけて家を建てなくてはいけません。
ようするに、住環境を保全する地域になってるんですね。
この地域には、ホテルや百貨店や商業ビルなどは建てられません。

ですから、ある日突然、隣の空き地にパチンコ屋ができたとか、マンションが
建って日当たりが悪くなったとか、そういう心配はありません。

つまり、一戸建てに向く土地です。

もし将来、小さいけど何かお店をしたいと思ったとき、
店舗兼用住宅なら大丈夫な地域です。
ただ、物件が少ないので、探すのはなかなか難しいのが現実です・・。

それと、用途地域以外の土地を、俗に一般白地地域と呼んでいます。
市街化調整区域です。
ここも一般の住宅は建てられます。
だだ、どちらかというとこの地域は規制がゆるやかです。
危険物の貯蔵所、大きな騒音がするような工場とか、それからいわゆる
風俗営業のような施設以外は建てられます。

仮にこの地域に気に入った分譲地があったとしましょう。
でも、そこは、ファッションホテルを建てられる地域なんです（苦笑）。
ですから、住む場所としては、避けたほうが無難でしょうね。

さらに、避けておいた方がいい地域が他にもあります。
それは「環境保全地域」と呼ばれる所です。

ここは、がけ崩れや土砂崩れの危険を覚悟しなければいけません。
ですから、よほどこだわりがない限り止めたほうがいいでしょうね。

次は、地形です。
どんな土地でも家は建つんですが、やはり地形も気をつけるべきです。

まず、一般の分譲地。
ここは、住宅用地として整備しているんで、特に問題はありません。
ただ、それでも売れ残りの土地はちょっと注意が必要です。
例えば、盛土して造成した土地は、地盤沈下などの問題があります。
また、土地の形が悪いと、設計や施行のときにどうしても制約があります。
いずれの場合も建築時のコストアップにつながる場合があるんです。

土地の形で理想をいえば、間口１２メートル以上、奥行きが１５メートル以上。
それで、南か北に道路があれば、一戸建てに向いた土地になります。
だた、このような土地は少ないので、あくまで一つの目安として考えてくださいね。

あと、周りの土地をよくみてください。
特に、周りに広い土地や、遊休地などがある場合は気をつけてくださいね。

例えば、そこにマンションが建ったり、分譲地になったりする場合があるからです。
そうなると、急に住宅密集地になり住環境が悪くなります。
ですから、周りの土地も考慮にいれてくださいね。

最後は、接面道路の幅員と方位です。
一番いいのは、南側に道路があって、その道路幅が４メートル以上ある土地です。
南側道路だと、たとえ南に新しい家が建っても日当たりや通風が確保できます。
ただ、全ての土地が南側道路と言うのは現実的ではありません。
そこで、４メートル以上の道路幅のある道に土地が接していることが重要です。

次の話は、土地について勉強されてるなら、知ってるかもしれませね。
もし、道路幅が４メートル未満の場合は、建築基準法で道路後退制限があります。
それは、道路の中心線から２メートルまで後退して、家を建てなければいけません。
建物だけでなく、門塀などもだめなんです。
自分の土地なのに自由にできないなんて、なんか損した気分ですね。
ですから、道路幅が４メートル以上の土地を優先してください。

それと、土地が道路に２メートル以上接してないと建物を建てられません。
専門用語で「接道義務」と言います。
接道義務違反の土地は、不動産の広告に「再建築不可」とか「建築不可」とか、
表示されてるので、注意してみてくださいね。

今日は難しい話でしたね。

では、また次回お話しますのでお楽しみに(*^O^*)

こんにちは(･ω･)松永建設です！
今日から、「土地選びの秘訣」のお話をします。

さっそくですが、こんな不安をかかえていませんか？

不動産屋はどうやって選ぶ？
経験は豊富だろうか？
この土地で本当にいいの？
もっと他にいい土地があるんじゃないの？
変な土地を売りつけられないだろうか？
土地を価格だけで選んでいいの？
要望ををきちんと聞いてくれるだろうか？

土地探し、本当に大変です。
最初はウキウキでしょうが、とても迷って頭痛くなります・・・。

でも、ご安心ください！
そんな疑問や不安は、すべて解決しています。

土地を買うか買わないかを、最終判断するのはご自身です。
ですから、土地探しに必要な知識を身につけていきましょう( ^o^)ﾉ

さて、土地購入は家づくりの出発点なので絶対に失敗したくないですよね？

「いい土地をできるだけ安く買いたい」

ところが、不動産業界の仕組みを知ってないと、いい土地にめぐりあえません。
さらに、業界特有の慣習やしくみが複雑なため、専門知識を持たない人は、
不動産屋さんのいいなりになりかねません。

だから、まず、不動産業界の話をします。
不動産屋さんは、土地を仲介すると、通常その土地の売買金額の
３パーセント（税別）＋６０，０００円（税別）を、報酬として受け取ります。

たとえば、
土地を売りたいと依頼された場合、買いたい人を不動産屋さんが自分で見つければ、
売りたい人から、３パーセント（税別）＋６０，０００円（税別）
買いたい人から、３パーセント（税別）＋６０，０００円（税別）
の報酬をいただくわけです。

しかし、
もし、他の不動産屋さんが買いたい人を見つけてきた場合は、
売りたい人からの、３パーセント（税別）＋６０，０００円（税別）だけになります。
だから、不動産屋さんは、できるだけ自分で買いたい人を見つけようとするんです。

人気のない土地は、自分で買いたい人を見つけにくいんですが、
人気のある土地は、自分で買いたい人を見つけられます。

どちらにしろ、売り土地情報は、まず、自分の顧客に紹介します。
買主がいない時、その情報が表に出てくるんです。

ということは、
人気の土地は、他の不動産屋さんには出にくい。
だから、いい土地を手に入れたいなら、
手間隙惜しまず、複数の不動産屋さんを、定期的に訪問しなければいけないんです。
そうすれば、見つかるでしょう。

ただし、注意点として、いい土地で安いように見えても、そこに家を建てる場合、
結局高くついてしまう土地があります。

それは、外部給排水に余分な費用がかかったり、造成費が必要だったりします。
また、後退制限があり、家を建てることに使える部分が少ない土地もあります。
さらに、その土地にどんな家が建つかを想像するのは、非常に困難です。

こうした話を、自分で判断できるように、なるべく
専門用語を使わないで、少しづつお伝えしますね。

いよいよ次回から本題に入っていきますのでお楽しみに★

皆さんこんにちは(･ω･)松永建設の式です♪

今日は、設計事務所の選択基準についてです。
家を建てる時、依頼先として（少数ですが）設計事務所を選択する人がいます。
雰囲気だけで設計士に依頼する人がいるので、チェックポイントを話しておきますね。
業者を選択する時のポイントと同様で、最も重要なことは、設計士の人間性です。
その他の具体的なポイントを以下に記しておきますね。

1，意匠（デザイン）だけでなく、設備・構造設計についても精通していること。
設計には、意匠設計、設備設計、構造設計の3つがあります。
ほとんどの設計士が意匠設計しかできません。
なぜ、デザイン中心になるかと言うと、素人受けするからです。
なお、構造は構造の専門家、設備は設備の専門に外注するので、設計料は割高になります。

2，建設材料の特質を理解していること。
材料の特質を理解していない設計士に依頼すると、適材適所に材料が使われません。
ですから、本来機能すべき特質を100％発揮させることなく家が建ってしまいます。

3，施工業者への見積り依頼時に、建材の必要数量を正確に伝えられること。
材料の必要数量の拾い出しができない設計士がいます。
その結果、施工業者の判断で必要数量を拾い出すため、同じ条件で見積り比較ができません。

4，材料や設備の相場を把握していること。
相場を知らない設計士に依頼すると、その時期に安価で良い材料やバーゲン価格での設備を使えません。
その結果、同じレベルのものでも高く買うはめになります。
また、予算オーバーした分のコストダウンを施工会社に一方的に押しつけます。
それは、施工業者の手抜き工事の原因に繋がる恐れがあります。
そして、依頼主は夢を諦めなければなくなります。

5，現場をよく知っていること。
現場をよく知らない設計士に依頼すると、施工の手間がかかる設計図面をひきます。
その結果、工事期間が長くなり建設コストに跳ね返ってきます。
また、施工会社が実際にどんなところで工事ミスや手抜き工事しているのかをよく知りません。
ですから、ミスや手抜きを事前に防止できません。

6，職人と円滑なコミュニケーションが図れる事。
職人との円滑なコミュニケーションができない設計士がいます。
設計上で何か不明な点や、施工上の問題が発生した場合、職人独自の判断で工事が進みます。その結果、図面どおりに施工されていないなどの問題が発生します。

7，施主の顕在化しない潜在的な必要性や欲求を引き出せること。
日常生活や価値観を聞き出す能力のない設計士がいます。
そんな設計士に依頼すると、求めている住まいづくりを実現してくれません。
高い設計費用を払うんですから、理想のプランを実現したいですよね( ^o^)ﾉ　

残念ながら、全てを兼ね備えている設計士はごくわずかです。
ですから、人間性が重要になってくるわけです。
謙遜で正直な人、素直で正直な人、そんな設計士を選んでくださいね。

業者選び同様、最も重要な事は設計士の人間性です。
また、家は生活の場です。
芸術気取りの人もいるので気を付けてくださいね。

次回は『失敗しない住まいづくりの秘訣』のまとめをお話ししますね(^O^)
お楽しみに★ﾐ

こんにちは(･ω･)松永建設です！

「失敗しない住まいづくりの秘訣」のまとめをお話します。
これまで失敗しない住まいづくりの為に、いろいろなポイントを話してきました。

後は、これまで話したことを実践するだけです！

しかし、何も準備しない家づくりでは、どこかでつまずくことになります。
もちろん、自身で調べることはできます。
ただ、これまで上げたポイントをすべてチェックするのは、結構大変です。

ですから、このまとめを見て活用してください。

結論として、最大の問題点は、いきなり直接業者選びをすることです。

何の準備もなく住宅展示場へ行ったり、興味本位で見学会へ行ったりしています。
自分の欲しいものが分からずに行動しているんです。
例えて言うなら、スポーツカーが欲しいのに、ワンボックスカーを見に行くようなものです。
また、乗用車や軽トラックも見に行くわけです。
軽トラックであれば、荷物がたくさん積めます。
しかし、カッコよく速く走りたいのに荷物を積んでも仕方ありません。
現実、自分が欲しいものが分からないまま、業者の特徴も分からずに行動しているんです。
分からないから、更に次の業者、また次の業者と渡り歩くことになるんです。

２つ目の問題点は、相見積りを取ることです。
比べられないものを、同じ土俵で比べています。
建材すべてが、この型でこの品番の製品と指定すれば比較できます。
しかし、違うものを比べているんです。
それを、ただ総額いくらとか坪いくらという比較では正しい判断ができません。

高いが価値あるもの、価値がないのに高いもの。
安いが価値のないもの、色々あります。
と言うわけで、値段だけで判断すると、あとで後悔することになります。

だから、見積りは素人では判断できないんです。
実際、プロでもなかなか判断できないですからね。

それよりも、本当に信頼できる、人間的に全く問題のない、そういう人にお願いしてください。
そうすれば、莫大な利益を取ってないので、無茶な見積りは出てきません。

本体価格の話をしましたよね。
65％から85％まであるわけです。
だから、本体価格が85％のなかから選べば、おかしな金額になることはありません。
ぼったくられることもないです。
しかし、間違って65％のところへ行くと、最終金額を見てびっくりするわけです。

そうならないように気を付けてくださいね(*^O^*)

これで「失敗しない住まいづくりの秘訣」は終わりです。

次回も為になるお話をしますのでお楽しみに★