2022年6月

皆さんこんにちは。松永建設です！

希望の土地もみつかり、信頼できる業者もみつかったら、いよいよ最後の契約です！
はじめて知ることばかりで少しお疲れかもしれませんが、ここで気を抜くと後で後悔することになりますので頑張りましょう(>_<)

今日は法律がらみのちょっと堅い話をしますが、とても重要なことなので最後までしっかりと読んでいただければと思います。

まず、宅地建物取引業法では宅地・建物の売買契約を行う場合、物件取引についての重要事項説明をすることになってます。

わかりやすく説明すると、「重要事項の説明は契約前にしなければ違反になる」ということです。

ですから、取引は重要事項の説明からスタートします。
そしてこの説明の時に、宅地建物取引主任者は主任者証（運転免許証に似ているもの）を見せることになっていますので、かならず確認してくださいね( ^o^)ﾉ

さらに説明書には、主任者の記名押印が必要です。
つまり、重要事項は必ず書面で交付しないといけないんです。
口答だけでは、説明したことにはなりません。

実際、この書類には契約するかしないかの判断となることがたくさん書いてあり、特にチェックすべきポイントが４つあります。

まず一つ目は、土地の取引形態の確認です。
取引形態によっては、仲介料がいらない場合もあります。
仲介料の上限は、売買代金の３％＋６万円に消費税でしたね。

取引形態というのは、
売主（売主が直接売る場合）
代理（売主の代理人となる場合）
媒介（売主の媒介となる場合）
の３種類あります。

仲介料が発生するのは、媒介の場合です。
代理の場合は、代理手数料をとられる場合があります。
売主から直接買う場合は、手数料はいりません。
つまり、取引形態によって土地の売買代金以外のお金がいらないこともあるんです。

二つ目は、住宅ローン特約とあっせんの有無を確認してください。

例えば、土地は自己資金で家はローンの場合。
もしくは土地と家あわせてローンの場合。
仮に銀行で審査が通らなかった場合でも、この特約があれば一定期間以内であれば契約を白紙撤回できます。

もし、手付け金を払っていても返してもらえます。
重要事項に書かない業者もいるので、気をつけてくださいね。
書いてないからといって、手付金を返さない業者は少ないとは思いますが、この特約は必ずつけておいてもらった方がいいです。

三つ目は、建築条件以外の土地の場合は付帯条件を確認してください。
例えば、ここは３階以上の建物を建てちゃいけなかったり、住宅以外のアパートは建てちゃいけないとか・・・。
後々トラブルになるケースがあるので、必ず確認しておいてください。

それから四つ目は、土地購入の諸費用を確認してください。
当然、土地代金以外の諸費用がかかるのは知っているとおもいます。
例えば、仲介手数料、登録免許税、住宅ローン費用などいくつかあります。
どれもお金がかかることなんで、必要な費用と金額を確認しておいてください。

以上、重要事項説明書で確認する４つのポイントでした。

さて、重要事項の説明が終われば、いよいよ契約です。

ところで契約ですが、必ず不動産業者の事務所でして下さい。
例えば、手付金を預けたあとで重要事項の説明をされたとします。
もし、話しが食い違ってたり、悪い条件があったりした時困りますよ(ﾟДﾟ)

ですから、契約は事務所でしてください。

さらに、契約時に気をつけるべきポイントが４つあります。

まず一つ目は、売主が本人かどうかを確認してください。
たまに売主本人でない人が、契約の席に座っていることがあるんです。
例えば、売主の弟さんとかですね。
売主本人が入院してたり、遠方に住んでたり理由はいろいろあります。
代理人が代理権を持っていればいいのですが、自称代理人の場合は注意が必要です。

例えば、売主の自称代理人との交渉で、１，０００万円の土地を８００万円で契約した場合。
あとで、売主本人が、「８００万円なら売らない」と言うケースも実際にあります。

もし正式な代理権がない場合、契約そのものが無効になります。
ですから代理人の場合は、代理人の資格があるどうかを書面で確認してください。
その場合、委任状だけでなく、売主の印鑑証明書も要確認です。

二つ目は、不動産業者が免許業者かどうか確認してください。
たまに、免許なしで免許業者らしく事業してる人がいます。
そういう人をブローカーって言うんですが、ブローカーは事務所で契約しましょうとは言いません。
なぜなら、免許業者なら必ず事務所に免許証を壁にはってあります。
免許業者でないことがバレるので、必ずお客さまの所に行くんです。

ところで、なぜ免許業者でないといけないのと思っていませんか？

それは、損害賠償になった場合、賠償金を払ってもらえないことがあるからです。
免許業者は、営業を始めるときに営業保証金の供託が法律で義務付けられています。
消費者は、不動産の取引から受けた損害額をこの供託金から補填できるようになってます。
ですから、土地を買うときは免許業者と取引してくださいね(^_^)v

三つ目は、手付金は１０％以上払わないでくださいということです。
通常、双方でなにも決めていない場合、手付金はすべて「解約手付」になります。
買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の２倍を買主に払うことで契約を破棄できます。

仮に、契約を解除したい場合、払った手付け金は返ってきません。
もちろん、ローン特約をつけていれば手付金は全額返ってきます。
実は、業者によって手付金をなかなか返してくれないところがあるんです。
よくあるのが、すでに使ったのでちょっと待ってくださいというケースです。
ですから、手付は１割までと覚えておいてください。
１，０００万円なら最高１００万円でＯＫということです。

最後の４つ目ですが、実はこれが結構重要で、不動産取引の基本中の基本なんです。

それは契約書、重要事項説明も含めてですが、業者によく説明してもらってください。
業者の中には、何十ページもある契約書でも、５分ぐらいで説明を終わる人がいます。

所在地と面積と金額だけ確認して、「はい、ここにハンコ押してください」っていう人、結構いるんです。
そもそもどんな土地でも、短所も長所もあります。
短所も納得していれば、トラブルにならないんです。

なので、業者には契約書、重要事項説明をよく説明してもらいましょう。
もし、不明な点があれば必ず確認しておくことが重要です！

今日は少し堅い話をしましたが、不動産取引をするうえでどれも重要なことですのでしっかりと覚えておいてくださいね。

さて、次回は自分にピッタリな土地を探す方法について話しますのでお楽しみに★ﾐ

こんにちは(^O^)松永建設です！
前回までは、土地そのものの判断基準の話でした。
でも不動産業者の良し悪しは、さらに大きな問題なので土地選びで成功するかどうかは業者にかかってるんです。

そこで、今日は、
信頼できる業者かどうかを見分ける３つのポイントを話します。

まず、希望地域の土地情報（相場）に詳しいかどうかです。
例えば、「○○町で土地を探しているんですが、いくらぐらいですか？」と聞いたとします。
すると不動産業者は、「○○町なら、坪○○万円ぐらいです。」と答えます。
これは売買事例や路線価などをもとに、相対的な価格を言ってるにすぎません。

でも、実際はだいだい３ヶ月周期で動いてるので、土地の価格は常に変動してます。
そこで、不動産業者に「ここ３ヶ月ぐらい価格に動きはありますか？」とか、「最近、この地域で契約された例はありますか？」という質問も聞いてください。
その地域に詳しい業者さんなら、実際に取引された価格なども教えてくれるはずです。
曖昧な返事なら、その地域について詳しくありません。
取引がなければ、実勢価格より高く買う危険性があるということです。

次に、関心ある物件の資料を請求してみることです。
すでにネットや情報誌などで探されていると思いますが、ある程度絞り込んだら資料請求をしてみてください。

信頼できる業者ほど正確な資料を作っています。
なかには、そうした資料を作ってない業者も結構います。

資料をつくる時間がないのか、面倒だからやらないのか・・・

正確な資料がないと、重要事項を確認するのに時間がかかったり、売主側の業者がなかなか動いてくれなかったり、話がなかなか前に進みません(>_<)
そもそも、こういう業者は何に対してもいい加減なんです。
ですから、資料請求してみると業者の仕事に対する姿勢がわかります。

三つ目は、土地の現地案内を頼んでみることです。
資料請求で信頼できそうな業者なら、次は現地案内をしてもらってください。
現地に行けば、気になるところを直接質問できますよね。

そのとき、業者がちゃんとその物件について把握しているかどうか確認してください。
「○○だと思います」とか「多分、○○です」だと、ちょっと注意が必要ですね。

もし、その場でわからなければ、「後ほど確認して連絡します」
最低これぐらいの返事ができなければ失格ですね。
曖昧なまま取引して、あとでトラブルになることがよくあります。

そして、デメリットも、ちゃんと説明するかどうかは大事です。
良いところばかり強調したり、悪いものを良いものに言う、言葉巧みな営業マンも多いですからね。

なぜ、そういう営業マンが多いかはまた次回説明します。
まずは、今日話した３つのタイプの業者には気をつけてください。

ではまた次回もお楽しみに( ^o^)ﾉ

皆さんこんにちは(･ω･)松永建設です！

土地情報は、不動産情報誌や新聞広告などで知ることができます。
また、最近はインターネットでも情報が取れますね。
ただ、いいなあと思う土地が分譲地だったりしませんか？
基本的に分譲地はほとんど「建築条件付き」になってますよね。

建築条件付きと言うのはご存知だと思いますが、簡単に言うと土地と建物がセットになっている物件になります。

家もセットになってるんで、便利といえば便利なんですが・・・。
建築業者を自由に選べないというデメリットがあります。
それが、良い家を建ててくれる業者であればいいんですが、実はそうでない場合が多いんですよね・・(>_<)
ですから、もし自然素材の家を建てたいと思ってもできない場合も多いんです。
そこで今回は、分譲地に建てたい家を建てられる方法を教えます！

と、その前に「どうして条件付きなの？」ってことを簡単に説明しておきます。
この条件付き土地には、おおまかに二つのパターンがあります。

まず一パターン目は、その土地を販売している分譲業者が、建物を建てる。
そして二パターン目は、分譲業者が提携しているハウスメーカーで建てる。
この場合は、ハウスメーカは分譲業者に、手数料を払います。
家を建てるお客さんを紹介いただいたお礼になります。
もちろんそのお金は、家を建てる人が負担することになるんですが、分譲業者はビジネスとしてやってるので良い場所を確保してます。
いい所というのは、駅に近かったり人気の学校区、スーパーや病院が近い所です。
こういう場所は、自分で買主を見つけます。
しかし、少し条件が悪い場所だと、大手ハウスメーカーと提携します。
ハウスメーカーの優秀な営業マンが売ってくれるからです。

建築条件を外せたらなぁ～っと思っていませんか？
条件をはずす方法をこれからお話します。

条件をはずす一つの方法は、購入者が分譲業者のリスクを負うことです。
具体的には、条件を外してもらう見返りにし高く買うんです。

そんな経験なんてないんですから、どれぐらい高く買うのかなんて分かりませんよね(>_<)

あくまで目安ですが、坪１万円から３万円くらいです。
例えば、５０坪の土地だと、５０万円～１５０万円ですね。
上乗せする金額は、交渉次第です。
つまり、ハウスメーカーから入る手数料を肩代わりするということです。

まずは、条件をはずせるかどうかを分譲業者に聞いてください。
もし、ダメといわれたら、どういう条件なら良いかさらに聞いてください。
それでもダメなら、その時はあきらめるしかありません。

次に、上乗せしなくても、条件を外してもらえる方法があります。

それは、長く売れ残っている分譲地です。
売れてない原因はいろいろですが、周辺相場より高かったり、場所や形が悪い。
だいだい、こういう理由ですね。

長期間というのは、だいだい１年が目安です。
１年以上前に売り出された分譲地で、売れ残っている土地を探してください。

探し方はとても簡単です。

不動産情報誌ありますよね？
掲載されているものは、すべて売れ残っている物件です。
当たり前ですが、売れてたら載ってないですよね。
目ぼしいところがあれば分譲業者に「土地だけ売ってくれますか？」って聞いてみてください。
「建築条件を外すことは可能」です。

ではまた次回お話しますね( ^o^)ﾉ

先日、T様邸のお引き渡しでした(^O^)/

「お祓い」

「記念写真」


お祓いもして、無事お引っ越しされました♪

改めましてご新居おめでとうございます！
そして、ありがとうございました。
ご新居でも素敵な思い出を作って下さい(*^_^*)
今後とも末永いお付き合いよろしくお願いします。

皆さんこんにちは(･ω･)松永建設です！

「こんな所、よく買ったね～」と言う話を、時々聞きます。
よく注意すればわかるのに、よほど買い急いでしまったのか、不動産屋さんにのせられて買ってしまったのか・・・。
いずれにしろ、ちゃんとみておけば、買わずに済んでたんです。

今回はそうならないために、安くても買ってはいけない土地について話しますね(*^O^*)

まず一つ目は、給排水が整備されていない（できない）土地です。
これが結構ありまして、ある程度費用をかければ整備できる土地とお金かけても整備できない土地があるんです。

実際の例で言うと、二つのパターンがあります。
一つは、今まで使っていなかったから設備していない土地。
二つ目は、本来は整備しないといけないのに、整備せずに使っていた土地。
基本的に二つ目は、お金がかかるから整備しなかった土地になりますので、できれば避けたほうがいいですね。

それで、不動産業者に「給排水は整備されてますか？」とたずねてみてください。
もし、できてないなら費用がどれくらいかかるかを聞いてください。

二つ目ですが、周辺に嫌悪（けんお）施設がある土地です。
何を嫌悪施設と呼ぶかは、人それぞれ価値感によります。
例えば、近くに火葬場がある場合。
たとえ隣になくても、匂うようだと嫌ですので、風向きも要チェックです。
一般的に、このような施設がある周辺の土地って安くなっています。

臭いと言えば産廃処理施設です。
これも風向きにもよるんですが、結構離れてても匂いますね。
地域住民が署名活動をして撤去を求めても、立ち退かせるのは難しいんです。

だから、最初に話した用途地域は大事になってきますので、規制に守られてるところを選んでくださいね。
ちなみに、このような嫌悪施設の有無は、契約時の「重要事項説明書」に書かれてるんで、必ず確認してください。
もし、記載されてなく後で嫌悪施設だとわかった場合でしたら契約を解除できますのでご安心ください。

３つ目ですが、大きな河川の近くや谷地にある土地です。
これはある程度、想像つくと思います。
河川の氾濫による水害とか、地盤沈下の不安もあります。
ですから、河川の近くや谷地はなるべく避けてください。

それと最後の4つ目は、見晴らしがいい土地です。
確かにこういう土地は、開放感や眺望が魅力です。
バブルのころに、傾斜地の造成が盛んに行われてたので、人気があったんです。
しかし、これも平地の土地と比べると土砂崩れや、地盤沈下の恐れがありますので、眺望重視でない限りこういう土地も避けておいたほうが無難でしょう。

以上、４つほど安くても買ってはいけない土地を話しました。
いずれもこのような土地を絶対に買ってはいけないということではありません。

安いには、安いなりの理由があるということです。
安くて良い土地はありません。

ですから、安い土地を買う場合は、リスクを十分承知したうえでそうしてください。

では、また次回お話しますね( ^o^)ﾉお楽しみに★