土地選びの秘訣⑦

皆さんこんにちは。松永建設です!

希望の土地もみつかり、信頼できる業者もみつかったら、いよいよ最後の契約です!
はじめて知ることばかりで少しお疲れかもしれませんが、ここで気を抜くと後で後悔することになりますので頑張りましょう(>_<)

今日は法律がらみのちょっと堅い話をしますが、とても重要なことなので最後までしっかりと読んでいただければと思います。

まず、宅地建物取引業法では宅地・建物の売買契約を行う場合、物件取引についての重要事項説明をすることになってます。

わかりやすく説明すると、「重要事項の説明は契約前にしなければ違反になる」ということです。

ですから、取引は重要事項の説明からスタートします。
そしてこの説明の時に、宅地建物取引主任者は主任者証(運転免許証に似ているもの)を見せることになっていますので、かならず確認してくださいね( ^o^)ノ

さらに説明書には、主任者の記名押印が必要です。
つまり、重要事項は必ず書面で交付しないといけないんです。
口答だけでは、説明したことにはなりません。

実際、この書類には契約するかしないかの判断となることがたくさん書いてあり、特にチェックすべきポイントが4つあります。

まず一つ目は、土地の取引形態の確認です。
取引形態によっては、仲介料がいらない場合もあります。
仲介料の上限は、売買代金の3%+6万円に消費税でしたね。

取引形態というのは、
売主(売主が直接売る場合)
代理(売主の代理人となる場合)
媒介(売主の媒介となる場合)
の3種類あります。

仲介料が発生するのは、媒介の場合です。
代理の場合は、代理手数料をとられる場合があります。
売主から直接買う場合は、手数料はいりません。
つまり、取引形態によって土地の売買代金以外のお金がいらないこともあるんです。

二つ目は、住宅ローン特約とあっせんの有無を確認してください。

例えば、土地は自己資金で家はローンの場合。
もしくは土地と家あわせてローンの場合。
仮に銀行で審査が通らなかった場合でも、この特約があれば一定期間以内であれば契約を白紙撤回できます。

もし、手付け金を払っていても返してもらえます。
重要事項に書かない業者もいるので、気をつけてくださいね。
書いてないからといって、手付金を返さない業者は少ないとは思いますが、この特約は必ずつけておいてもらった方がいいです。

三つ目は、建築条件以外の土地の場合は付帯条件を確認してください。
例えば、ここは3階以上の建物を建てちゃいけなかったり、住宅以外のアパートは建てちゃいけないとか・・・。
後々トラブルになるケースがあるので、必ず確認しておいてください。

それから四つ目は、土地購入の諸費用を確認してください。
当然、土地代金以外の諸費用がかかるのは知っているとおもいます。
例えば、仲介手数料、登録免許税、住宅ローン費用などいくつかあります。
どれもお金がかかることなんで、必要な費用と金額を確認しておいてください。

以上、重要事項説明書で確認する4つのポイントでした。

さて、重要事項の説明が終われば、いよいよ契約です。

ところで契約ですが、必ず不動産業者の事務所でして下さい。
例えば、手付金を預けたあとで重要事項の説明をされたとします。
もし、話しが食い違ってたり、悪い条件があったりした時困りますよ(゚Д゚)

ですから、契約は事務所でしてください。

さらに、契約時に気をつけるべきポイントが4つあります。

まず一つ目は、売主が本人かどうかを確認してください。
たまに売主本人でない人が、契約の席に座っていることがあるんです。
例えば、売主の弟さんとかですね。
売主本人が入院してたり、遠方に住んでたり理由はいろいろあります。
代理人が代理権を持っていればいいのですが、自称代理人の場合は注意が必要です。


例えば、売主の自称代理人との交渉で、1,000万円の土地を800万円で契約した場合。
あとで、売主本人が、「800万円なら売らない」と言うケースも実際にあります。

もし正式な代理権がない場合、契約そのものが無効になります。
ですから代理人の場合は、代理人の資格があるどうかを書面で確認してください。
その場合、委任状だけでなく、売主の印鑑証明書も要確認です。

二つ目は、不動産業者が免許業者かどうか確認してください。
たまに、免許なしで免許業者らしく事業してる人がいます。
そういう人をブローカーって言うんですが、ブローカーは事務所で契約しましょうとは言いません。
なぜなら、免許業者なら必ず事務所に免許証を壁にはってあります。
免許業者でないことがバレるので、必ずお客さまの所に行くんです。

ところで、なぜ免許業者でないといけないのと思っていませんか?

それは、損害賠償になった場合、賠償金を払ってもらえないことがあるからです。
免許業者は、営業を始めるときに営業保証金の供託が法律で義務付けられています。
消費者は、不動産の取引から受けた損害額をこの供託金から補填できるようになってます。
ですから、土地を買うときは免許業者と取引してくださいね(^_^)v

三つ目は、手付金は10%以上払わないでくださいということです。
通常、双方でなにも決めていない場合、手付金はすべて「解約手付」になります。
買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の2倍を買主に払うことで契約を破棄できます。

仮に、契約を解除したい場合、払った手付け金は返ってきません。
もちろん、ローン特約をつけていれば手付金は全額返ってきます。
実は、業者によって手付金をなかなか返してくれないところがあるんです。
よくあるのが、すでに使ったのでちょっと待ってくださいというケースです。
ですから、手付は1割までと覚えておいてください。
1,000万円なら最高100万円でOKということです。

最後の4つ目ですが、実はこれが結構重要で、不動産取引の基本中の基本なんです。

それは契約書、重要事項説明も含めてですが、業者によく説明してもらってください
業者の中には、何十ページもある契約書でも、5分ぐらいで説明を終わる人がいます。

所在地と面積と金額だけ確認して、「はい、ここにハンコ押してください」っていう人、結構いるんです。
そもそもどんな土地でも、短所も長所もあります。
短所も納得していれば、トラブルにならないんです。

なので、業者には契約書、重要事項説明をよく説明してもらいましょう。
もし、不明な点があれば必ず確認しておくことが重要です!

今日は少し堅い話をしましたが、不動産取引をするうえでどれも重要なことですのでしっかりと覚えておいてくださいね。

さて、次回は自分にピッタリな土地を探す方法について話しますのでお楽しみに★ミ
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土地選びの秘訣⑥

こんにちは(^O^)松永建設です!
前回までは、土地そのものの判断基準の話でした。
でも不動産業者の良し悪しは、さらに大きな問題なので土地選びで成功するかどうかは業者にかかってるんです。

そこで、今日は、
信頼できる業者かどうかを見分ける3つのポイントを話します。

まず、希望地域の土地情報(相場)に詳しいかどうかです。
例えば、「○○町で土地を探しているんですが、いくらぐらいですか?」と聞いたとします。
すると不動産業者は、「○○町なら、坪○○万円ぐらいです。」と答えます。
これは売買事例や路線価などをもとに、相対的な価格を言ってるにすぎません。

でも、実際はだいだい3ヶ月周期で動いてるので、土地の価格は常に変動してます。
そこで、不動産業者に「ここ3ヶ月ぐらい価格に動きはありますか?」とか、「最近、この地域で契約された例はありますか?」という質問も聞いてください。
その地域に詳しい業者さんなら、実際に取引された価格なども教えてくれるはずです。
曖昧な返事なら、その地域について詳しくありません。
取引がなければ、実勢価格より高く買う危険性があるということです。

次に、関心ある物件の資料を請求してみることです。
すでにネットや情報誌などで探されていると思いますが、ある程度絞り込んだら資料請求をしてみてください。

信頼できる業者ほど正確な資料を作っています。
なかには、そうした資料を作ってない業者も結構います。

資料をつくる時間がないのか、面倒だからやらないのか・・・

正確な資料がないと、重要事項を確認するのに時間がかかったり、売主側の業者がなかなか動いてくれなかったり、話がなかなか前に進みません(>_<)
そもそも、こういう業者は何に対してもいい加減なんです。
ですから、資料請求してみると業者の仕事に対する姿勢がわかります。

三つ目は、土地の現地案内を頼んでみることです。
資料請求で信頼できそうな業者なら、次は現地案内をしてもらってください。
現地に行けば、気になるところを直接質問できますよね。

そのとき、業者がちゃんとその物件について把握しているかどうか確認してください。
「○○だと思います」とか「多分、○○です」だと、ちょっと注意が必要ですね。

もし、その場でわからなければ、「後ほど確認して連絡します」
最低これぐらいの返事ができなければ失格ですね。
曖昧なまま取引して、あとでトラブルになることがよくあります。

そして、デメリットも、ちゃんと説明するかどうかは大事です。
良いところばかり強調したり、悪いものを良いものに言う、言葉巧みな営業マンも多いですからね。

なぜ、そういう営業マンが多いかはまた次回説明します。
まずは、今日話した3つのタイプの業者には気をつけてください。

ではまた次回もお楽しみに( ^o^)ノ
オリジナル造作が映える家【内観①】.jpg

土地選びの秘訣⑤

皆さんこんにちは(・ω・)松永建設です!

土地情報は、不動産情報誌や新聞広告などで知ることができます。
また、最近はインターネットでも情報が取れますね。
ただ、いいなあと思う土地が分譲地だったりしませんか?
基本的に分譲地はほとんど「建築条件付き」になってますよね。

建築条件付きと言うのはご存知だと思いますが、簡単に言うと土地と建物がセットになっている物件になります。

家もセットになってるんで、便利といえば便利なんですが・・・。
建築業者を自由に選べないというデメリットがあります。
それが、良い家を建ててくれる業者であればいいんですが、実はそうでない場合が多いんですよね・・(>_<)
ですから、もし自然素材の家を建てたいと思ってもできない場合も多いんです。
そこで今回は、分譲地に建てたい家を建てられる方法を教えます!

と、その前に「どうして条件付きなの?」ってことを簡単に説明しておきます。
この条件付き土地には、おおまかに二つのパターンがあります。

まず一パターン目は、その土地を販売している分譲業者が、建物を建てる。
そして二パターン目は、分譲業者が提携しているハウスメーカーで建てる。
この場合は、ハウスメーカは分譲業者に、手数料を払います。
家を建てるお客さんを紹介いただいたお礼になります。
もちろんそのお金は、家を建てる人が負担することになるんですが、分譲業者はビジネスとしてやってるので良い場所を確保してます。
いい所というのは、駅に近かったり人気の学校区、スーパーや病院が近い所です。
こういう場所は、自分で買主を見つけます。
しかし、少し条件が悪い場所だと、大手ハウスメーカーと提携します。
ハウスメーカーの優秀な営業マンが売ってくれるからです。

建築条件を外せたらなぁ~っと思っていませんか?
条件をはずす方法をこれからお話します。

条件をはずす一つの方法は、購入者が分譲業者のリスクを負うことです。
具体的には、条件を外してもらう見返りにし高く買うんです。

そんな経験なんてないんですから、どれぐらい高く買うのかなんて分かりませんよね(>_<)

あくまで目安ですが、坪1万円から3万円くらいです。
例えば、50坪の土地だと、50万円~150万円ですね。
上乗せする金額は、交渉次第です。
つまり、ハウスメーカーから入る手数料を肩代わりするということです。

まずは、条件をはずせるかどうかを分譲業者に聞いてください。
もし、ダメといわれたら、どういう条件なら良いかさらに聞いてください。
それでもダメなら、その時はあきらめるしかありません。

次に、上乗せしなくても、条件を外してもらえる方法があります。

それは、長く売れ残っている分譲地です。
売れてない原因はいろいろですが、周辺相場より高かったり、場所や形が悪い。
だいだい、こういう理由ですね。

長期間というのは、だいだい1年が目安です。
1年以上前に売り出された分譲地で、売れ残っている土地を探してください。

探し方はとても簡単です。

不動産情報誌ありますよね?
掲載されているものは、すべて売れ残っている物件です。
当たり前ですが、売れてたら載ってないですよね。
目ぼしいところがあれば分譲業者に「土地だけ売ってくれますか?」って聞いてみてください。
「建築条件を外すことは可能」です。

ではまた次回お話しますね( ^o^)ノ
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《T様邸 お引き渡し》

先日、T様邸のお引き渡しでした(^O^)/

「お祓い」
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「記念写真」
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お祓いもして、無事お引っ越しされました♪

改めましてご新居おめでとうございます!
そして、ありがとうございました。
ご新居でも素敵な思い出を作って下さい(*^_^*)
今後とも末永いお付き合いよろしくお願いします。


土地選びの秘訣④

皆さんこんにちは(・ω・)松永建設です!

「こんな所、よく買ったね~」と言う話を、時々聞きます。
よく注意すればわかるのに、よほど買い急いでしまったのか、不動産屋さんにのせられて買ってしまったのか・・・。
いずれにしろ、ちゃんとみておけば、買わずに済んでたんです。

今回はそうならないために、安くても買ってはいけない土地について話しますね(*^O^*)

まず一つ目は、給排水が整備されていない(できない)土地です。
これが結構ありまして、ある程度費用をかければ整備できる土地とお金かけても整備できない土地があるんです。

実際の例で言うと、二つのパターンがあります。
一つは、今まで使っていなかったから設備していない土地。
二つ目は、本来は整備しないといけないのに、整備せずに使っていた土地。
基本的に二つ目は、お金がかかるから整備しなかった土地になりますので、できれば避けたほうがいいですね。

それで、不動産業者に「給排水は整備されてますか?」とたずねてみてください。
もし、できてないなら費用がどれくらいかかるかを聞いてください。

二つ目ですが、周辺に嫌悪(けんお)施設がある土地です。
何を嫌悪施設と呼ぶかは、人それぞれ価値感によります。
例えば、近くに火葬場がある場合。
たとえ隣になくても、匂うようだと嫌ですので、風向きも要チェックです。
一般的に、このような施設がある周辺の土地って安くなっています。

臭いと言えば産廃処理施設です。
これも風向きにもよるんですが、結構離れてても匂いますね。
地域住民が署名活動をして撤去を求めても、立ち退かせるのは難しいんです。

だから、最初に話した用途地域は大事になってきますので、規制に守られてるところを選んでくださいね。
ちなみに、このような嫌悪施設の有無は、契約時の「重要事項説明書」に書かれてるんで、必ず確認してください。
もし、記載されてなく後で嫌悪施設だとわかった場合でしたら契約を解除できますのでご安心ください。

3つ目ですが、大きな河川の近くや谷地にある土地です。
これはある程度、想像つくと思います。
河川の氾濫による水害とか、地盤沈下の不安もあります。
ですから、河川の近くや谷地はなるべく避けてください。

それと最後の4つ目は、見晴らしがいい土地です。
確かにこういう土地は、開放感や眺望が魅力です。
バブルのころに、傾斜地の造成が盛んに行われてたので、人気があったんです。
しかし、これも平地の土地と比べると土砂崩れや、地盤沈下の恐れがありますので、眺望重視でない限りこういう土地も避けておいたほうが無難でしょう。

以上、4つほど安くても買ってはいけない土地を話しました。
いずれもこのような土地を絶対に買ってはいけないということではありません。

安いには、安いなりの理由があるということです。
安くて良い土地はありません。

ですから、安い土地を買う場合は、リスクを十分承知したうえでそうしてください。

では、また次回お話しますね( ^o^)ノお楽しみに★
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土地選びの秘訣③

皆さんこんにちは(・ω・)松永建設です!

「土地を安く買う方法って、あるんですか?」とよく聞かれます。
同じものなら、できるだけ安く買いたい。
女性は特にそうだとおもいます。
私もスーパーでは、できるだけ半額などになるまで待って買います(苦笑)。
なので気持ちはよくわかります。

同じものなら、なるべく安く買いたい。
みんなそうじゃないですか?

建物は値切ると手抜きされる恐れがあるんですが、土地は同じものです。
だから、土地はいくら値切っても良いんです。

安く買わないと損ですよね。

そこで、今日は、同じ土地を安く買う方法を3つご紹介しますね。

まず一つ目。
分譲地で売れ残りを探す方法です。
分譲地と言うのは、売る目的で作られた土地です。
だから、業者は、早く売りたいわけです。
さきほどのスーパーの話ですが、惣菜などはその日のうちに売りきりたい。
そうでないと廃棄処分しなければいけません。
だから夕方になると値引きしてるんですよね?
分譲地も同じで、売れ残りは、ディスカウントされやすいんです。
ただし、売れ残ってる理由を確かめることをお忘れなく。

二つ目は、売り急ぎの土地を探す方法です。
分譲業者と違って、一般の方が土地を売る理由はいろいろです。
いつか売れればいいと言う人もいれば、早く処分したいと言う人もいます。
でも、根本は、一つ目の考え方とおんなじなんです。
ようは、急いで売りたいか?、いつでも良いか?
という違いなんですね。

例えば、
急いで売りたい理由に、相続税の納付があります。
そういう人は、相続した土地をできるだけ早く売りたいと思うんです。
一方、先祖代々の土地だからなるべく手放したくないという人もいます。
最近は、早く売って換金したいっていう人が増えてますね。

それと会社なら倒産、個人なら破産というケースです。
つまり、そういう売り急ぎの土地は、値引き交渉できるということですね。

そこで、勘のいい方ならもうおわかりだと思います。

買いたい土地があるなら、不動産業者に、
「どうして売りに出されてるんですか?」って、聞いてください。
もし、売り急いでるなら、安く買えますね。


それに、この質問にちゃんと答えてくれる業者さんは、良い業者です。
なぜなら、買主さんのことを考えてる業者だから。
ですから、是非、聞いてください。

それから3つ目は、競売物件を探すという方法です。
「競売」って聞くと、問題のある物件と感じるかもしれませんね。
でも、競売物件は裁判所が売主で、入札で行われる正当な取引なんです。
価格ですが、相場の7~8割で購入できます。

ただ、いわゆる破産者が清算手続きをしないので、強制的に売り出されていて、
いさぎ悪い人?がいたりします。
落札しても、退去してくれないんです。
中古住宅などは、中を見ることができません。
そんなわけで、債権債務があまり複雑でない物件を選んでください。
また、専門家に手続きを代行してもらうという方法もあります。


ところで、じつは、不動産を安く買う、究極の秘訣があるんです。

それは、買いたい価格の理由を説明することです。
以外と、説得力があり、効果もあるんですが、あまりこれをやる人がいません。

不動産価格に定価はありません。
売値は、あくまで売主の希望金額なんです。
値段の根拠だって、
「せめてローンを完済できる金額で」とか、「○千万円以下では売りたくない」
など、理由は曖昧なんです。


もちろん、不動産業者から、
「この辺の相場は坪○○万円位なんで、○千万円ぐらいで様子みますか?」
というアドバイスもあるでしょう。
でも、価格を決めてるのは売主です。
そして、先ほどいったように買う側にも問題があります。
新聞広告や情報誌で見た値段を、定価だと思い込んでるんです。
値札がついてたら、その値段で買うのが普通ですからね。
大阪のおばちゃんは違いますが(笑)。

スーパーでは特にそうでしょう。
安くしてとは言えないから、値引きされるまで待ってる。
そういう待ちの姿勢が、業者の都合で契約させられる原因なんです。


ですから、値段は交渉できるということを知ってください。
だって、定価なんかないんですから。
どんどん値切ってください。
海外でお土産を買うときに値切ってますよね?
同じような感覚でいいんです。
気軽な感じで。

もし、値切るのを業者がいやがるようなら、その業者は信頼できません。
業者は買主様の代理ですから、味方のはずです。
業者が売主の代理もかねてたら中立の立場になりますが。

どうして、その価格にして欲しいか。
その理由をしっかり伝えてください。

例えば、総予算が2,500万円で、建物に1,500万円必要なので、
土地代は、1,000万円までなんです。
単に、1,000万円にして欲しいというより説得力があると思いませんか?
別にどんな理由でもいいでんす。
理由をつけるだけで、承諾してくれる確立が高くなるんです。

買いたい価格の理由を説明するだけで、土地は安く買えるんです。

最後に、オマケで安く買う秘訣をもう一つ。

それは、売主から直接買うことです。
それは、仲介手数料を払う必要がないからです。

業者を通すと仲介手数料として、3パーセント(税別)+60,000円(税別)が必要です。
例えば、土地が1500万円だと、手数料として51万円(税別)いるんです。
でも、売主が不動産業者の場合、法律で、請求できないことになっています。
先ほどの例でいえば、51万円(税別)払わずに済むんです。

ですから、売主が誰かを調べてくださいね。
ではまた次回お話しますのでお楽しみに★ミ
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土地選びの秘訣②

皆さんこんにちは(・ω・)松永建設です!

失敗しない土地選びの秘訣ですが、
まず最初に、一戸建てに向く土地と向かない土地について話しますね。

土地を探してる人は、土地だけが欲しいわけじゃなく、土地を買ったらそこに家を建てるので、建物を建てるのに向くかどうかは大切な要素です。

チェックすべき点は、3つあります。

まずは、用途地域です。

実は、家を建てる人はこれを案外見落としてますが、非常に大事なことなんで説明しますね。

用途地域というのは、住居、商業、工業用など土地利用を決めたもので、12種類あります。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

これらの用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて、建てられる建物の種類や大きさに規制がかかってきます。

結論は、「第一種低層住居専用地域」が、住宅用地としては一番理想です。
下にいくほど、住環境は悪くなります。
ですから、なるべく上の地域のほうが、住むにはいいわけです。


例えば、「第一種低層住居専用地域」
主に2階建て程度の戸建て住宅・アパートが建っている地域です。
この地域では、建物の高さは10メートルまでと制限されています。
また、お隣の敷地から1メートル以上あけて家を建てなくてはいけません。
ようするに、住環境を保全する地域になってるんですね。
この地域には、ホテルや百貨店や商業ビルなどは建てられません。

ですから、ある日突然、隣の空き地にパチンコ屋ができたとか、マンションが
建って日当たりが悪くなったとか、そういう心配はありません。

つまり、一戸建てに向く土地です。

もし将来、小さいけど何かお店をしたいと思ったとき、
店舗兼用住宅なら大丈夫な地域です。
ただ、物件が少ないので、探すのはなかなか難しいのが現実です・・。

それと、用途地域以外の土地を、俗に一般白地地域と呼んでいます。
市街化調整区域です。
ここも一般の住宅は建てられます。
だだ、どちらかというとこの地域は規制がゆるやかです。
危険物の貯蔵所、大きな騒音がするような工場とか、それからいわゆる
風俗営業のような施設以外は建てられます。

仮にこの地域に気に入った分譲地があったとしましょう。
でも、そこは、ファッションホテルを建てられる地域なんです(苦笑)。
ですから、住む場所としては、避けたほうが無難でしょうね。

さらに、避けておいた方がいい地域が他にもあります。
それは「環境保全地域」と呼ばれる所です。

ここは、がけ崩れや土砂崩れの危険を覚悟しなければいけません。
ですから、よほどこだわりがない限り止めたほうがいいでしょうね。

次は、地形です。
どんな土地でも家は建つんですが、やはり地形も気をつけるべきです。

まず、一般の分譲地。
ここは、住宅用地として整備しているんで、特に問題はありません。
ただ、それでも売れ残りの土地はちょっと注意が必要です。
例えば、盛土して造成した土地は、地盤沈下などの問題があります。
また、土地の形が悪いと、設計や施行のときにどうしても制約があります。
いずれの場合も建築時のコストアップにつながる場合があるんです。

土地の形で理想をいえば、間口12メートル以上、奥行きが15メートル以上。
それで、南か北に道路があれば、一戸建てに向いた土地になります。
だた、このような土地は少ないので、あくまで一つの目安として考えてくださいね。


あと、周りの土地をよくみてください。
特に、周りに広い土地や、遊休地などがある場合は気をつけてくださいね。

例えば、そこにマンションが建ったり、分譲地になったりする場合があるからです。
そうなると、急に住宅密集地になり住環境が悪くなります。
ですから、周りの土地も考慮にいれてくださいね。

最後は、接面道路の幅員と方位です。
一番いいのは、南側に道路があって、その道路幅が4メートル以上ある土地です。
南側道路だと、たとえ南に新しい家が建っても日当たりや通風が確保できます。
ただ、全ての土地が南側道路と言うのは現実的ではありません。
そこで、4メートル以上の道路幅のある道に土地が接していることが重要です。

次の話は、土地について勉強されてるなら、知ってるかもしれませね。
もし、道路幅が4メートル未満の場合は、建築基準法で道路後退制限があります。
それは、道路の中心線から2メートルまで後退して、家を建てなければいけません。
建物だけでなく、門塀などもだめなんです。
自分の土地なのに自由にできないなんて、なんか損した気分ですね。
ですから、道路幅が4メートル以上の土地を優先してください。

それと、土地が道路に2メートル以上接してないと建物を建てられません。
専門用語で「接道義務」と言います。
接道義務違反の土地は、不動産の広告に「再建築不可」とか「建築不可」とか、
表示されてるので、注意してみてくださいね。

今日は難しい話でしたね。

では、また次回お話しますのでお楽しみに(*^O^*)
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土地選びの秘訣①

こんにちは(・ω・)松永建設です!
今日から、「土地選びの秘訣」のお話をします。

さっそくですが、こんな不安をかかえていませんか?

不動産屋はどうやって選ぶ?
経験は豊富だろうか?
この土地で本当にいいの?
もっと他にいい土地があるんじゃないの?
変な土地を売りつけられないだろうか?
土地を価格だけで選んでいいの?
要望ををきちんと聞いてくれるだろうか?

土地探し、本当に大変です。
最初はウキウキでしょうが、とても迷って頭痛くなります・・・。

でも、ご安心ください!
そんな疑問や不安は、すべて解決しています。

土地を買うか買わないかを、最終判断するのはご自身です。
ですから、土地探しに必要な知識を身につけていきましょう( ^o^)ノ


さて、土地購入は家づくりの出発点なので絶対に失敗したくないですよね?

「いい土地をできるだけ安く買いたい」

ところが、不動産業界の仕組みを知ってないと、いい土地にめぐりあえません。
さらに、業界特有の慣習やしくみが複雑なため、専門知識を持たない人は、
不動産屋さんのいいなりになりかねません。


だから、まず、不動産業界の話をします。
不動産屋さんは、土地を仲介すると、通常その土地の売買金額の
3パーセント(税別)+60,000円(税別)を、報酬として受け取ります。


たとえば、
土地を売りたいと依頼された場合、買いたい人を不動産屋さんが自分で見つければ、
売りたい人から、3パーセント(税別)+60,000円(税別)
買いたい人から、3パーセント(税別)+60,000円(税別)
の報酬をいただくわけです。


しかし、
もし、他の不動産屋さんが買いたい人を見つけてきた場合は、
売りたい人からの、3パーセント(税別)+60,000円(税別)だけになります。
だから、不動産屋さんは、できるだけ自分で買いたい人を見つけようとするんです。

人気のない土地は、自分で買いたい人を見つけにくいんですが、
人気のある土地は、自分で買いたい人を見つけられます。

どちらにしろ、売り土地情報は、まず、自分の顧客に紹介します。
買主がいない時、その情報が表に出てくるんです。

ということは、
人気の土地は、他の不動産屋さんには出にくい。
だから、いい土地を手に入れたいなら、
手間隙惜しまず、複数の不動産屋さんを、定期的に訪問しなければいけないんです。
そうすれば、見つかるでしょう。

ただし、注意点として、いい土地で安いように見えても、そこに家を建てる場合、
結局高くついてしまう土地があります。

それは、外部給排水に余分な費用がかかったり、造成費が必要だったりします。
また、後退制限があり、家を建てることに使える部分が少ない土地もあります。
さらに、その土地にどんな家が建つかを想像するのは、非常に困難です。

こうした話を、自分で判断できるように、なるべく
専門用語を使わないで、少しづつお伝えしますね。

いよいよ次回から本題に入っていきますのでお楽しみに★
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「失敗しない住まいづくりの秘訣」のまとめ

こんにちは(・ω・)松永建設です!

「失敗しない住まいづくりの秘訣」のまとめをお話します。
これまで失敗しない住まいづくりの為に、いろいろなポイントを話してきました。

後は、これまで話したことを実践するだけです!


しかし、何も準備しない家づくりでは、どこかでつまずくことになります。
もちろん、自身で調べることはできます。
ただ、これまで上げたポイントをすべてチェックするのは、結構大変です。

ですから、このまとめを見て活用してください。


結論として、最大の問題点は、いきなり直接業者選びをすることです。

何の準備もなく住宅展示場へ行ったり、興味本位で見学会へ行ったりしています。
自分の欲しいものが分からずに行動しているんです。
例えて言うなら、スポーツカーが欲しいのに、ワンボックスカーを見に行くようなものです。
また、乗用車や軽トラックも見に行くわけです。
軽トラックであれば、荷物がたくさん積めます。
しかし、カッコよく速く走りたいのに荷物を積んでも仕方ありません。
現実、自分が欲しいものが分からないまま、業者の特徴も分からずに行動しているんです。
分からないから、更に次の業者、また次の業者と渡り歩くことになるんです。


2つ目の問題点は、相見積りを取ることです。
比べられないものを、同じ土俵で比べています。
建材すべてが、この型でこの品番の製品と指定すれば比較できます。
しかし、違うものを比べているんです。
それを、ただ総額いくらとか坪いくらという比較では正しい判断ができません。

高いが価値あるもの、価値がないのに高いもの。
安いが価値のないもの、色々あります。
と言うわけで、値段だけで判断すると、あとで後悔することになります。

だから、見積りは素人では判断できないんです。
実際、プロでもなかなか判断できないですからね。

それよりも、本当に信頼できる、人間的に全く問題のない、そういう人にお願いしてください。
そうすれば、莫大な利益を取ってないので、無茶な見積りは出てきません。

本体価格の話をしましたよね。
65%から85%まであるわけです。
だから、本体価格が85%のなかから選べば、おかしな金額になることはありません。
ぼったくられることもないです。
しかし、間違って65%のところへ行くと、最終金額を見てびっくりするわけです。

そうならないように気を付けてくださいね(*^O^*)

これで「失敗しない住まいづくりの秘訣」は終わりです。

次回も為になるお話をしますのでお楽しみに★
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設計事務所の選択基準について

皆さんこんにちは(・ω・)松永建設の式です♪

今日は、設計事務所の選択基準についてです。
家を建てる時、依頼先として(少数ですが)設計事務所を選択する人がいます。
雰囲気だけで設計士に依頼する人がいるので、チェックポイントを話しておきますね。
業者を選択する時のポイントと同様で、最も重要なことは、設計士の人間性です。
その他の具体的なポイントを以下に記しておきますね。

1,意匠(デザイン)だけでなく、設備・構造設計についても精通していること。
設計には、意匠設計、設備設計、構造設計の3つがあります。
ほとんどの設計士が意匠設計しかできません。
なぜ、デザイン中心になるかと言うと、素人受けするからです。
なお、構造は構造の専門家、設備は設備の専門に外注するので、設計料は割高になります。

2,建設材料の特質を理解していること。
材料の特質を理解していない設計士に依頼すると、適材適所に材料が使われません。
ですから、本来機能すべき特質を100%発揮させることなく家が建ってしまいます。

3,施工業者への見積り依頼時に、建材の必要数量を正確に伝えられること。
材料の必要数量の拾い出しができない設計士がいます。
その結果、施工業者の判断で必要数量を拾い出すため、同じ条件で見積り比較ができません。

4,材料や設備の相場を把握していること。
相場を知らない設計士に依頼すると、その時期に安価で良い材料やバーゲン価格での設備を使えません。
その結果、同じレベルのものでも高く買うはめになります。
また、予算オーバーした分のコストダウンを施工会社に一方的に押しつけます。
それは、施工業者の手抜き工事の原因に繋がる恐れがあります。
そして、依頼主は夢を諦めなければなくなります。

5,現場をよく知っていること。
現場をよく知らない設計士に依頼すると、施工の手間がかかる設計図面をひきます。
その結果、工事期間が長くなり建設コストに跳ね返ってきます。
また、施工会社が実際にどんなところで工事ミスや手抜き工事しているのかをよく知りません。
ですから、ミスや手抜きを事前に防止できません。

6,職人と円滑なコミュニケーションが図れる事。
職人との円滑なコミュニケーションができない設計士がいます。
設計上で何か不明な点や、施工上の問題が発生した場合、職人独自の判断で工事が進みます。その結果、図面どおりに施工されていないなどの問題が発生します。

7,施主の顕在化しない潜在的な必要性や欲求を引き出せること。
日常生活や価値観を聞き出す能力のない設計士がいます。
そんな設計士に依頼すると、求めている住まいづくりを実現してくれません。
高い設計費用を払うんですから、理想のプランを実現したいですよね( ^o^)ノ 

残念ながら、全てを兼ね備えている設計士はごくわずかです。
ですから、人間性が重要になってくるわけです。
謙遜で正直な人、素直で正直な人、そんな設計士を選んでくださいね。

業者選び同様、最も重要な事は設計士の人間性です。
また、家は生活の場です。
芸術気取りの人もいるので気を付けてくださいね。

次回は『失敗しない住まいづくりの秘訣』のまとめをお話ししますね(^O^)
お楽しみに★ミ
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